L’immobilier locatif est-il un pilier patrimonial ambivalent ?

Pendant longtemps, l’immobilier locatif s’est imposé comme un réflexe évident pour accélérer la constitution de son patrimoine. Pour juger la pertinence d’un bien locatif, il faut pourtant raisonner en rentabilité nette, en intégrant l’ensemble des charges : frais courants, charges de copropriété y compris exceptionnelles, travaux et les impôts pesant sur l’actif (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe foncière, éventuel IFI). À cela s’ajoutent les contraintes pratiques : gestion des locataires, périodes de vacance, petites réparations ou gros travaux à organiser. Pour certains profils, le constat peut être déroutant : selon les cas, la rentabilité peut parfois tomber autour de 1% net, voire moins.

Les raisons d’une rentabilité en baisse

Le premier facteur d’érosion du rendement reste le poids de la fiscalité. « Il faut rappeler que les revenus de location nue sont taxés à la tranche marginale d’imposition du propriétaire. S’ajoutent aussi les prélèvements sociaux. On peut donc voir la moitié du rendement partir en impôts », explique Thibault Cassagne, responsable ingénierie patrimoniale à La Financière de l’Échiquier.

Les impôts locaux jouent également un rôle croissant. Dans certaines communes, la taxe foncière a presque doublé en quelques années, venant réduire nettement le gain net pour le propriétaire. L’IFI peut lui aussi peser sur les détenteurs d’un parc locatif significatif. L’encadrement des loyers dans les zones tendues vient aussi limiter la progression des revenus locatifs. Les obligations de rénovation énergétique ajoutent une contrainte de taille : certains logements ne peuvent plus être loués sans travaux parfois coûteux.

Optimiser avant de vendre : meublé, démembrement, structuration du patrimoine

Passer un bien en location meublée au régime réel permet de déduire certaines charges et des amortissements des revenus locatifs. Mais cette option suppose des contraintes de gestion, de mobilier et de comptabilité. Surtout, depuis le 1er mars 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente sauf à détenir le bien depuis plus de 30 ans.

La donation temporaire d’usufruit peut aussi répondre à certains besoins familiaux : les loyers sont alors versés à l’enfant pendant une période donnée et ne sont plus imposés chez le parent. Cette solution doit toutefois correspondre à un besoin réel de l’enfant et être étudiée avec soin.

Enfin, avant de vendre ou de transmettre, il faut regarder la part de l’immobilier dans l’ensemble du patrimoine. Un patrimoine trop concentré dans la pierre peut manquer de liquidités, notamment au moment de régler des droits de succession, et conduire les héritiers à vendre dans l’urgence.

Les raisons qui poussent à conserver le bien

Il peut être pertinent de conserver un bien immobilier lorsqu’il est encore financé par un emprunt, l’effet de levier continuant alors de produire ses effets. Même une fois le crédit remboursé, un actif de qualité situé dans un secteur recherché conserve tout son intérêt patrimonial.  Un bien locatif peut également être conservé en raison d’une destination patrimoniale future : pied-à-terre, logement pour un enfant étudiant ou future résidence. Enfin, lorsqu’il constitue un actif de diversification offrant une rentabilité suffisante, il peut contribuer durablement à la perception de revenus complémentaires.

Quand la vente et la réallocation du capital deviennent pertinentes

Il existe aussi des situations où la vente redevient une option à considérer sérieusement. « Quand on constate sur son bien une rentabilité nette faible ou négative, une fiscalité lourde, des contraintes de rénovation importantes ou une gestion trop pesante, le céder peut être une solution simple et efficace », souligne Thibault Cassagne. La condition demeure de le faire dans de bonnes conditions de marché et de mesurer précisément l’impact de la plus-value. Reste ensuite à décider du réinvestissement du capital. L’idée est souvent de réorienter une partie de la somme vers des placements financiers mieux adaptés à la phase de vie de l’investisseur et à ses objectifs.